A decisão
A 2ª Vara do Foro de Amparo/SP, nos autos da ação de obrigação de fazer movida por um adquirente do Condomínio Fazenda Arcadas contra a Nova Arcadas Empreendimentos e Incorporações Imobiliárias Ltda., proferiu decisão acolhendo os pedidos de tutela de urgência formulados pelo autor e pela Associação.
É a primeira vez que uma ordem judicial obriga a incorporadora a agir de imediato sobre a segurança do empreendimento — sem esperar a conclusão das obras, sem depender de aprovação de órgãos públicos e sob pena de multa.
A Associação foi admitida no processo
O primeiro ponto da decisão é institucional e histórico para a nossa entidade: o Juízo deferiu o ingresso da Associação como assistente simples do autor, com fundamento nos arts. 119 a 123 do Código de Processo Civil.
A incorporadora havia impugnado esse ingresso, alegando que a Associação não teria interesse jurídico na causa. O Juízo rejeitou a alegação e reconheceu que a Associação foi constituída justamente para representar e defender os interesses coletivos dos moradores e condôminos, especialmente quanto à conclusão das obras e à manutenção das condições mínimas de segurança e habitabilidade.
“Seu interesse jurídico decorre da repercussão concreta que a definição judicial acerca da implantação, do custeio, da manutenção e da futura transferência das estruturas comuns poderá produzir sobre a coletividade por ela representada. […] A decisão a ser proferida, portanto, alcança relações jurídicas das quais a própria Associação e seus associados são titulares, e não apenas interesses de fato.”
— Trecho da decisão de 23/09/2026A Associação agora é parte reconhecida no processo. Isso significa voz ativa nos autos: podemos peticionar, produzir provas, atualizar o quadro fático e acompanhar diretamente o cumprimento das ordens judiciais. A luta coletiva deixou de ser apenas extrajudicial.
O que a Justiça determinou — Etapa emergencial (15 dias)
A decisão fixou uma tutela escalonada. Na primeira etapa, a incorporadora tem 15 dias, contados da intimação, para implementar às suas expensas:
- Portaria provisória 24 horas — implantação e manutenção de portaria em funcionamento durante 24 horas por dia, com empregados próprios, prepostos ou empresa especializada.
- Portão de moradores operacional — com mecanismo eletrônico individualizado e seguro (controle remoto, aplicativo, cartão, etiqueta veicular, biometria ou equivalente).
- Portão de visitantes fechado — abertura condicionada à identificação do interessado, indicação da unidade de destino e autorização do morador, ressalvadas emergências e acesso de autoridades.
- Portão de serviço fechado quando não utilizado — abertura condicionada à identificação do prestador, indicação da finalidade e autorização do morador responsável.
- Portão de saída em funcionamento — exclusivo para saída de veículos, com mecanismo que impeça seu acionamento pelo lado externo.
- Registro de entrada e saída — em meio físico ou eletrônico, com data, horário, identificação do usuário, unidade de destino e placa do veículo, disponível às autoridades e às partes, observada a LGPD.
- Inspeção e fechamento do perímetro — inspeção técnica de todo o perímetro, bloqueio ou monitoramento dos pontos vulneráveis de ingresso (rodovia e propriedade rural confrontante) e providências para impedir a circulação de animais de grande porte.
Etapa estrutural — o plano definitivo
Vencida a etapa emergencial, a decisão determina a apresentação de um plano técnico-operacional para a solução estrutural da segurança, contendo cronograma físico, memorial descritivo, indicação dos responsáveis técnicos e previsão de implantação de portaria definitiva, sistema eletrônico de controle de acesso, circuito e gravação de imagens, fechamento funcional do perímetro e regularização de todos os acessos.
A decisão foi expressa ao blindar o cronograma contra manobras protelatórias: a implementação independe de homologação judicial prévia do plano, justamente “a fim de que o prazo não fique suspenso à espera de pronunciamento judicial”. Apresentado o plano, o autor e a Associação poderão se manifestar em 10 dias, e o Juízo poderá determinar adequações a qualquer tempo — sem prejuízo do prazo em curso.
Multa diária e custeio: a conta é da incorporadora
R$ 2.000,00 por dia de descumprimento das medidas emergenciais — valor que poderá ser majorado, reduzido ou substituído por medidas sub-rogatórias conforme o grau de resistência da incorporadora (arts. 139, IV, 297 e 537 do CPC).
E, num ponto decisivo para todos os condôminos, a decisão definiu quem paga a conta:
“Para os fins da tutela provisória, a responsabilidade pelo custeio, pela manutenção e pelo funcionamento das estruturas essenciais e das condições mínimas de segurança permanece exclusivamente com a incorporadora até a conclusão integral das obras, a entrega regular do empreendimento, a instituição formal do condomínio e a efetiva transferência de sua administração aos condôminos.”
— Trecho da decisão de 23/09/2026Ou seja: enquanto o empreendimento não estiver concluído, entregue e formalmente instituído, nenhum custo dessas estruturas pode ser repassado aos proprietários.
Iluminação: tutela mantida e fiscalização periódica
A decisão também manteve a tutela de urgência relativa à iluminação das vias internas, concedida em 12/06/2026. O Juízo reconheceu o cumprimento parcial — a substituição das lâmpadas e os postes acesos —, mas registrou que o cumprimento parcial não extingue a obrigação: persiste o dever de manutenção contínua enquanto durar a responsabilidade da incorporadora pelo empreendimento.
Ficou determinado que a incorporadora comprove nos autos, a cada 60 dias, a regularidade do serviço de iluminação, até decisão final.
O que pesou na decisão
A magistrada reconheceu presentes os dois requisitos do art. 300 do CPC — probabilidade do direito e perigo de dano — com base em fundamentos que os condôminos conhecem bem:
- Oferta vinculante e confissão da própria incorporadora — em contestação, a Nova Arcadas admitiu expressamente que o empreendimento seria entregue com “portaria 24 horas, circuito e gravação de câmeras, controle de acesso e etc.”. Essa oferta vincula o fornecedor e integra os contratos (art. 30 do CDC).
- Material publicitário — as peças de venda ofereciam “portaria de acesso social com identificação de entrada”, “portaria de serviço”, “muro, alambrado e gradil de segurança”, “portaria 24 horas, circuito e gravação de câmeras” e “controle de acesso de visitantes, funcionários, entregadores”.
- Cronograma descumprido — a incorporadora apresentou cronograma aprovado pela Prefeitura de Amparo com etapas programadas de novembro de 2023 a abril de 2025. Os prazos transcorreram sem conclusão do empreendimento e sem planejamento substitutivo concreto.
- Inadimplemento objetivo — o art. 39, XII, do CDC veda ao fornecedor deixar de estipular prazo ou fixá-lo a seu exclusivo critério. Vencido o próprio cronograma, não é admissível invocar a não conclusão da obra para adiar indefinidamente as medidas de segurança.
- Comportamento contraditório — a incorporadora tentou atribuir ao Município e à CPFL a responsabilidade pela iluminação interna, mas a própria CPFL juntou documento no qual a Nova Arcadas declarou assumir o consumo de energia e a manutenção do sistema, composto por 134 luminárias. O Juízo classificou a conduta como violação à boa-fé objetiva (venire contra factum proprium), com o pronunciamento sobre eventual litigância de má-fé reservado para momento oportuno.
Os furtos que noticiamos viraram prova nos autos
Entre os “fatos concretos de vulnerabilidade” expressamente listados na decisão estão exatamente as ocorrências que a Associação recebeu, registrou e publicou neste blog:
- O furto de fiação elétrica na unidade 99, na madrugada de 23 para 24/08/2026
- O furto de fiação elétrica na unidade 33, em 22/08/2026
- O ingresso de pessoa desconhecida, sem identificação ou autorização, até a porta de residência habitada (unidade 51), em 05/03/2026
- A circulação de animais de grande porte pelas vias internas e a vegetação elevada em diversos pontos
- A existência de pontos de ingresso não controlados a partir da rodovia e da propriedade rural confrontante, e de portões sem controle operacional permanente
- A notícia de roubo em condomínio no mesmo Município, no qual oito homens armados invadiram o empreendimento, assaltaram duas residências e fizeram um casal de idosos refém
Cada comunicado formal que um proprietário enviou à Associação virou prova. Os documentos dos lotes 99 e 33 foram juntados aos autos e citados nominalmente pela decisão como demonstração do perigo de dano. É a prova de que registrar ocorrências — por escrito, com data — muda o resultado.
Fiscalização in loco autorizada
A decisão ainda autorizou, caso necessário, a realização de constatação por oficial de justiça, com registro fotográfico, para verificar a portaria, o funcionamento dos acessos de entrada e saída, os pontos periféricos vulneráveis e o estado das áreas sob responsabilidade da incorporadora.
O que acontece agora
A Associação, agora na condição de assistente nos autos, acompanhará o cumprimento de cada determinação e adotará as seguintes providências:
- Fiscalizar o prazo de 15 dias e documentar, dia a dia, se a portaria 24 horas e o controle dos portões foram efetivamente implantados.
- Registrar e comunicar aos autos qualquer descumprimento, requerendo a incidência da multa diária de R$ 2.000,00 e, se necessário, sua majoração.
- Analisar o plano técnico-operacional quando apresentado, manifestando-se no prazo de 10 dias e apontando ao Juízo as adequações necessárias.
- Cobrar a comprovação periódica da iluminação, a cada 60 dias, conforme determinado na decisão.
- Manter a cobrança pelas demais obras — rede de água, esgoto, pavimentação, drenagem, cercamento e clube seguem pendentes.
Como você pode ajudar
O que tornou esta liminar possível foi documentação: comunicados assinados, fotos, datas e registros formais. Continue fazendo a sua parte:
- Comunique por escrito à Associação qualquer furto, invasão, dano, movimentação suspeita ou irregularidade que você presenciar.
- Registre Boletim de Ocorrência — o B.O. é a prova formal do fato.
- Fotografe e guarde datas. Imagem com data é prova.
- A partir de agora, registre também o descumprimento — se a portaria não estiver funcionando 24 horas, se os portões continuarem abertos ou sem controle, avise a Associação. Esse registro alimenta o pedido de multa.
Esta decisão não encerra a luta — ela a fortalece. A Associação segue firme na cobrança pela entrega integral do empreendimento: portaria, cercamento, segurança, água, esgoto, pavimentação, drenagem e clube. Se você ainda não é associado, associe-se agora e fortaleça a nossa luta — juntos somos mais fortes.